Projektentwicklung ist in der Planungsphase größerer Immobilienprojekte ein erfolgsentscheidendes Element. Erforderliche Maßnahmen zur Grundstücksbebauung werden von Projektentwicklern geplant, gesteuert, durchgeführt und überwacht. Um ökonomische Bauprojekte zu realisieren, sind stets bauvorbereitende Maßnahmen wie Standort- und Markanalysen erforderlich. Dasselbe gilt für eine klare Projektdefinition, die Investoren überzeugt. Durch diese und ähnliche Entwicklungsprozesse entstehen aus Bau-Ideen investorentaugliche Immobilien. Projektentwicklung stellt dadurch die Qualität, Marktfähigkeit und Realisierbarkeit Ihrer Immobilienprojekte sicher. Zu den wichtigsten Elementen der Projektentwicklung zählen im Hinblick auf Immobilien:

• Markt- und Standortanalysen
• Nutzungs- und Bebauungsstudien
• Projektdefinition und Konzeption bis zur Marktreife
• Kostenvergleiche und Finanzierungsplanung
• Grundstückssuche und Bauplanung nach gültigem Baurecht
• Projektvermarktungsmaßnahmen

So werden aus Visionen Immobilien: Projektentwicklung verläuft in Phasen

Bei der Entwicklung etwaiger Immobilienprojekte stehen die Schlüsselworte Kapital, Standort und Vision im Mittelpunkt. Um wettbewerbsfähige, nachhaltige und renditestarke Immobilienobjekte umzusetzen, müssen Entwickler diese drei Faktoren miteinander kombinieren. Abhängig vom Projekt stehen Standort, Vision und Kapital in unterschiedlichem Verhältnis zueinander. Hieraus ergeben sich bei der Projektentwicklung verschiedene Vorgehensweisen:

• Ist bislang nur die Vision vorhanden, suchen Projektentwickler nach Investoren und einem geeigneten Standort.
• Wenn zur Realisierung der Vision bereits ein Standort gefunden ist, müssen Projektentwickler Kapital beschaffen.
• Ist ausreichend Kapital zur Realisierung einer bestimmten Vision vorhanden, konzentriert sich die Projektentwicklung auf die Suche nach einem geeigneten Standort.

Investmentplattformen wie iFunded gewähren Projektentwicklern mit Visionen und einem Standort beispielsweise Zugang zu internationalen Privatanlegern und institutionellen Investoren. Durch eine Kombination aus Mezzanine-Darlehen, Eigenkapital und Erstrangdarlehen erhalten Entwickler hierdurch maßgeschneiderte Gesamtlösungen zur Projektfinanzierung, die bis zu 100 Prozent der Projektkosten decken. Damit Immobilienprojekte gelingen, müssen Risiken wie das Kostenrisiko kontrolliert werden. Weil weit fortgeschrittene Projekte kaum noch Einflussmöglichkeiten auf die Kosten zulassen, führen erfolgreiche Projektentwickler in einem möglichst frühen Projektstadium Machbarkeitsstudien und Finanzierungspläne durch.

Phasen der Immobilienprojektentwicklung

Unabhängig von der Vorgehensweise und dem Verhältnis der drei Schlüsselwörter ist Projektentwicklung ein hochkomplexer Vorgang, der in den meisten Fällen auf typischen Projektphasen beruht. Im weitergefassten Sinn umfasst die Projektentwicklung neben sämtlichen Planungsschritten der baulichen Realisierung die Immobilienbewirtschaftung. Die engere Definition bezieht sich ausschließlich auf die Planungsschritte bis zur Projektrealisierung und beinhaltet in diesem Fall die nachfolgenden Phasen.

Projektinitiierung zur Grobkonzeption Ihres Immobilienprojekts

Während der Projektinitiierungsphase ist die Projektrealisierung eine Vision, über deren tatsächliche Umsetzung bislang nicht entschieden wurde. In dieser Phase beschaffen Projektentwickler die Faktoren, die ihnen zur Realisierung fehlen. Abhängig vom Verhältnis der oben genannten Schlüsselworte ist dieser Vorgang von wesentlichen Unterschieden geprägt. Die Sicherung geeigneter Grundstücke und die Beschäftigung mit Kapitalbeschaffungslösungen über Plattformen wie iFunded stellen mögliche Inhalte dar.

Neben der groben Definition allgemeiner Objektmerkmale steht die Projektentwicklungsrechnung im Fokus. Diese Rechnung entscheidet über die Realisierungsmöglichkeit. Entwickler ermitteln hierbei entweder auf Basis der voraussichtlichen Kosten eine renditefähige Miete (Frontdoor-Approach) oder auf Basis der marktüblichen Miete die maximal möglichen Kosten (Backdoor-Approach) bei der Realisierung. Zur Vermarktung des Projekts muss die Projektentwicklungsrechnung marktnah und realistisch bleiben. Auf Basis der Rechnung entscheidet sich die Renditefähigkeit des geplanten Objekts.

Projektanalysen im Rahmen der Projektkonzeption

In der Konzeptionsphase stehen umfangreiche Analysen im Fokus, um die Wirtschaftlichkeit der geplanten Immobilie sicherzustellen. Die Analysen dienen als Wirtschaftlichkeitsnachweis gegenüber Investoren und entsprechen zusammengenommen der Machbarkeitsstudie. Solche Studien lassen sich bei iFunded beispielsweise in die Projektbeschreibung mitaufnehmen, um Anleger auf dem Projektmarktplatz von der Investition zu überzeugen. Die wichtigsten Analysen sind in diesem Kontext:

• die Marktanalyse inklusive Flächenanalyse. Hierauf begründen sich Aussagen zur Angebots- und Nachfragesituation, die im rechtlichen, technischen, sozio-kulturellen und ökonomischen Potential des geplanten Objekts verankert sind.
• die Standortanalyse, die etwaige Lage- und Standortqualitäten betrachtet und auf ihre Wirtschaftlichkeit einschätzt.
• die Nutzungsanalyse, die Anforderungen an zukünftige Nutzer zusammenfasst. Neben der Größe, Beschaffenheit und Konzeption geplanter Objekträume und Außenflächen fließt hierin die Bauqualität mit ein.
• die Wettbewerbsanalyse, die das geplante Objekt im Vergleich zu Konkurrenzobjekten positioniert.
• die Risikoanalyse, die neben dem Entwicklungs-, Prognose- und Planungsrisiko die Zeit-, Genehmigungs-, Finanzierungs- und Baugrundrisiken abbildet. Ebenfalls mitinbegriffen ist das Kostenrisiko inklusive Finanzierungsrisiken.
• die Kostenanalyse.

Die Ergebnisse der Analysephase lassen sich bei der anschließenden Projektkonkretisierung zum Vertragsabschluss mit Projektpartnern verwenden oder bei der Genehmigungsplanung an öffentliche Einrichtungen weiterreichen.

Konkretisierung zur Projektvermarktung & Realisierung

Nach der Konkretisierungsphase Ihres Immobilienprojekts haben Sie sämtliche Realisierungsentscheidungen abgeschlossen und können zur Umsetzung schreiten, sofern sich Kapital, Vision und Standort im Einklang befinden. In der Realisierungsphase planen und koordinieren Sie neben Baukosten etwaige Termine. Diese Planungsarbeiten werden von fortlaufenden Qualitätssicherungen begleitet. Die Vermarktung Ihres Projekts startet im Regelfall ab der Konzeption. Abhängig von der Art und dem Zweck geplanter Immobilien gilt es, die Objekteinheiten renditestark zu verkaufen oder zu vermieten.

Auf Plattformen wie iFunded profitieren Projektentwickler von überzeugenden Marketingeffekten. Sie erreichen eine breite Öffentlichkeit, indem Sie Ihr Immobilienprojekt auf dem dafür vorgesehenen Internetmarktplatz präsentieren. Hierbei entscheiden Sie selbstständig über die Art und Weise der Selbstdarstellung und sind dadurch in der Lage, das Image Ihres Projektplans von vorneherein positiv zu beeinflussen. Das kann sich in der Projektvermarktung positiv auf Vermietungs- und Verkaufsvorhaben auswirken. Bei Bedarf erhalten Sie auf iFunded eine eigene Unterwebsite für Ihr Projekt. Außerdem profitieren Sie von Suchmaschinenmarketing, Social Media Marketing und PR-Begleitung.

Chancen für Projektentwickler durch Crowdinvestments in Immobilien

An jeder Projektentwicklung sind etliche Akteure beteiligt. Neben Projektentwicklern, Planern und Finanziers zählen hierzu Investoren und zukünftige Käufer oder Mieter. Alle Beteiligten zeichnen sich durch eigene Interessen aus, die für das Projekt mit bestimmten Risiken verbunden sind und deshalb vom Projektentwickler zu berücksichtigen sind. Das gemeinsame Ziel der meisten Akteure ist im Rahmen der Projektentwicklung die Erwirtschaftung von Rendite. Seit sich die Finanzierungsbedingungen durch Basel I, II und III verändert haben, ist die Erreichung dieses Ziels mit neuen Herausforderungen verbunden, denen Projektentwickler mit innovativen Lösungsansätzen begegnen müssen. Einen solchen Lösungsansatz stellt Crowdinvesting über Plattformen wie iFunded dar.

Bei Crowdinvestment-Projekten deckt die „Crowd“ im Sinne einer Investorengruppe den Fremdkapitalbedarf des Projektentwicklers anteilig oder vollständig. Neben institutionellen Anlegern stellen private Investoren bei diesem Konzept per Direktinvestment verzinsliche Beträge zur Projektfinanzierung zur Verfügung. Niedrige Zinsen und die Angst vor Inflation haben nach der Finanzkrise das Interesse an alternativen Anlagemöglichkeiten geweckt. Marktprognosen sagen im Hinblick auf Crowdinvestments für das Jahr 2020 ein deutschlandweites Transaktionsvolumen von 250 Millionen Euro voraus.

Zu geringen Einstiegsbeträgen können Anleger bei iFunded in Immobilienprojekte ihrer Wahl investieren und ihr Gesamtvermögen zugunsten breiter Risikostreuung auf unterschiedliche Projektente aufteilen. Zur selben Zeit profitieren Entwickler davon, dass die Entscheidungsgewalt über ihr Immobilienprojekt nicht auf die Kapitalgeber übergeht. Als Investmentplattform vereint iFunded bei der Immobilienprojektentwicklung die Interessen beider Beteiligter, wovon beide Hauptakteure gleichermaßen profitieren.