Der Einheitswert wird von den Finanzbehörden ermittelt und dient der Festsetzung der Grundsteuer. Laut Paragraf 21 Bewertungsgesetz (BewG) soll der Einheitswert für eine Immobilie alle sechs Jahre neu angepasst werden. In den alten Bundesländern gab es eine Einheitsbewertung bzw. Hauptfeststellung zuletzt 1964, in den neuen Bundesländern war es gar 1935. Das Bundesverfassungsgericht hat daher jüngst entschieden, dass die Einheitswerte “völlig überholt” seien und zu “gravierenden Ungleichbehandlungen” der jeweiligen Immobilieneigentümer führten. Daher verstoße die aktuelle Regelung zur Festsetzung der Grundsteuer gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung im Grundgesetz und sei daher verfassungswidrig. Der Gesetzgeber ist daher aufgefordert, bis Ende 2019 eine Neuregelung zu finden.

Einsatzgebiete des Einheitswertes

Bis zur geplanten Neuregelung wird der Einheitswert weiterhin eingesetzt, um die Grundsteuer, die Gewerbesteuer und oft auch die Zweitwohnungsteuer zu ermitteln. Bis Ende der 1990er Jahre war der Einheitswert die Bemessungsgrundlage für die inzwischen abgeschaffte Vermögensteuer, die Gewerbekapitalsteuer sowie die Schenkung- und Erbschaftsteuer. Bei den beiden letztgenannten Steuerarten wird statt des Einheitswertes nun der Grundbesitzwert bzw. der Bedarfswert verwendet. Bei der Grunderwerbsteuer spielt der Einheitswert übrigens keine Rolle. Hier wird der tatsächliche Kaufpreis zugrunde gelegt.

Berechnung des Einheitswertes

Der Einheitswert ist zur Berechnung der Grundsteuer eine entscheidende Größe. Zusammen mit der sogenannten Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz kann so die Grundsteuer mit folgender Formel ermittelt werden:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz = Grundsteuer

Für unbebaute Grundstücke wird der Einheitswert wie folgt berechnet:
Einheitswert = Quadratmeter des Grundstücks x Bodenwert (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935)

Bei bebauten Grundstücken kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Somit wird diese Methode bei Ein-, Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, Eigentumswohnungen, Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken verwendet. Dabei wird die Jahresrohmiete (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) herangezogen, die ein Mieter für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätte. Die Jahresrohmiete wird mit einem bestimmten Vervielfältiger multipliziert. Zuschläge (werterhöhende Umstände) und Abschläge (wertmindernde Umstände) können den Einheitswert entweder erhöhen oder vermindern. Nicht entscheidend ist, ob die Immobilie selbstgenutzt, vermietet oder unentgeltlich überlassen wird.

In Ausnahmefällen wird statt dem Ertragswertverfahren das Sachwertverfahren genutzt. Einfamilienhäuser im ehemaligen Ost-Berlin sind grundsätzlich im Sachwertverfahren zu bewerten. Wenn die Jahresrohmiete für die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 nicht festgestellt werden können, weil es sich aus Sicht von 1964 um Luxushäuser handelt, wird das Sachwertverfahren bei der Bestimmung von Einheitswerten eingesetzt.

Bei dieser Methode werden die Werte für den Boden, das Gebäude und die Außenanlagen einzeln ermittelt und dann addiert. Der Wert des Gebäudes wird berechnet, indem der umbaute Raum mit den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1.1.1964 bzw. 1.1.1935 multipliziert wird. Gegebenenfalls gibt es einen Abschlag wegen des Gebäudealters bis zum 1.1.1964 bzw. 1.1.1935.

In den neuen Bundesländern gab es ab 1991 bei Mietwohngrundstücken oder Einfamilienhäusern den Fall, dass kein Einheitswert bestimmt werden konnte. In diesen Fällen wurde eine sogenannte Ersatzbemessungsgrundlage geschaffen. Dabei bemisst sich die Grundsteuer nach einem festgelegten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche. Dieser Betrag wurde an den Hebesatz angepasst, der für das jeweilige Kalenderjahr galt. Für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser, die nach dem 1.1.1991 fertiggestellt wurden, werden die Einheitswerte nach dem Regelverfahren festgesetzt.

Der Einheitswert wird in DM ermittelt, auf volle hundert DM abgerundet und dann in Euro umgerechnet.

Einheitswertbescheid

Immobilieneigentümer erhalten nach dem Erwerb vom Finanzamt den Einheitswertbescheid. Dies ist ein Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbetrag und kein Steuerbescheid. Die genannten Feststellungen sind gesetzlich bindend. Für den Immobilieneigentümer ist die Berechnung des Einheitswertes durch das Finanzamt sehr intransparent. Außer den gesetzlich vorgegebenen Vervielfältigern in Anlage 3 bis 8 BewG sind die vom Finanzamt verwendeten Daten nicht einsehbar. Wer daran zweifelt, dass der Einheitswert richtig berechnet wurde, muss innerhalb von vier Wochen Widerspruch einlegen. Sonst wird der darauf beruhende Grundsteuerbescheid nach einem Monat bestandskräftig.

Einfluss auf die Immobilienbewertung

Bei einer Baufinanzierung werden Immobilien bewertet. Einheitswerte kommen dabei nicht zum Einsatz. Denn bei einer Immobilienbewertung wird der Verkehrswert oder Marktwert ermittelt, womit der Einheitswert sehr wenig gemeinsam hat. Einheitswerte basieren auf veralteten Daten aus der Vergangenheit, der Verkehrswert wird mit aktuellen Daten berechnet, um den Wert eines Grundstücks oder eines Gebäudes zum Zeitpunkt der Immobilienbewertung bestimmen zu können. Das ist auch der größte Kritikpunkt des Bundesverfassungsgerichts gewesen, weshalb die Grundsteuerberechnung auf Basis von veralteten Einheitswerten überarbeitet werden muss. Denn durch dieses System kann es sein, dass zwei Immobilieneigentümer von Gebäuden in derselben Straße nicht dieselbe Höhe an Grundsteuer zahlen müssen. Das trifft dann auch die Mieter, die in den Immobilien wohnen, weil diese Steuer auf die Miete umgelegt werden kann.

Kritik am Einheitswert

Paragraf 21 BewG schreibt vor, dass der Einheitswert für alle Grundstücke alle sechs Jahre angepasst werden muss. Diese Anpassung wird Hauptfeststellung genannt und erfolgte zum ersten Mal zum 1.1.1935. Die nächste war nicht am 1.1.1942, sondern erst am 1.1.1964 und auch nur für Westdeutschland. Die Kriegswirren und vor allem der hohe Aufwand führten dazu, dass es seitdem keine weitere Hauptfeststellung gegeben hat. Das hatte natürlich zur Folge, dass der Einheitswert immer mehr veraltete und mit der Realität heute ziemlich wenig zu tun hat. Die Preise sind zwischenzeitlich überall gestiegen und manche Regionen sind attraktiver geworden, manche aber auch unattraktiver. Allein Berlin zeigt, wie sehr sich so mancher Standort ins Positive verwandelt hat.

Ein weiterer Kritikpunkt ergibt sich aus den Nachfeststellungen. Denn bei Neubauwohnungen und anderen Gebäuden, die zum ersten Mal besteuert werden, wird eine sogenannte Nachfeststellung durchgeführt. Dabei kam es bei den Einheitswerten dazu, dass sie neu festgelegt wurden. Das geschieht auch bei einer Grundstücksteilung. Es wird kritisiert, dass die Nachfeststellung dazu führt, dass die Grundsteuer für einen Neubau und ein Bestandsgebäude mit ähnlicher Wohnfläche und Grundstücksgröße unterschiedlich hoch ist.