Core-Immobilien machen mehr als die Hälfte aller Investitionen ins gewerbliche Immobiliensegment aus. Auch viele Bestandsobjekte im exklusiven Wohnsegment sind Core-Immobilien. Berlin, München und vergleichbare Großstädte lohnen im Hinblick auf entsprechende Immobilieninvestments besonders. In diesen beliebten Makrolagen stehen Core-Immobilien an den besten Mikrostandorten, wodurch hohe Nachfrage besteht.

Im Regelfall werden Immobilien aus dem Core Segment auf langfristiger Basis an solvente Mieter vermittelt. Langfristig bezieht sich in diesem Fall auf einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren. Dadurch zählt die Ertragssicherheit zu den wichtigen Merkmalen des Core Investments. Immobilien aus dem Core-Segment sind im Vergleich zu anderen Objekten kaum von Leerständen bedroht und bieten sowohl Anlegern als auch Mietern zahlreiche Vorteile.

Diese Merkmale prägen das Core-Segment

Für Liegenschaften aus dem Core-Segment existiert keine genaue Definition. Core-Immobilien bieten im Regelfall allerdings hervorragende Standorte und eignen sich durch ihre Exklusivität meist zur langfristigen Mieterbindung. Dank der hohen Ertragssicherheit sind solche Bestandsimmobilien für Anleger mit geringen Risiken verbunden.

Allerdings korreliert hohe Sicherheit im Hinblick auf Investments automatisch mit vergleichsweise geringer Rendite. Weil Core-Immobilien vergleichsweise seltener von Leerstand betroffen sind und dadurch stabile Einnahmen versprechen, bewegt sich der Ertragswert bei der Vermietung trotzdem im lohnenswerten Bereich.

Die meisten Core-Objekte liegen von Anfang an im höheren Preissegment. Die Investition in entsprechende Häuser und Wohnungen verlangt daher meist nach einem hohen Eigenkapitalanteil, wodurch Sie auf Rendite vergleichsweise lange warten. Dank angemessenem Eigenkapitalertrag zählen Core-Immobilien ungeachtet dieser Langfristigkeit zu den beliebtesten Ertragsobjekten der Branche.

Welche Vorteile Core-Immobilien für Mieter & Investoren bieten

Core-Immobilien kennzeichnen risikoarme Investment-Portfolien, weil sie sich durch relativ geringe Wert- und Ertragsschwankungen auszeichnen. Der Einkauf und Exit erfolgt im Hinblick auf derartige Bestandsimmobilien nach Marktzyklen. Eine Voraussetzung für entsprechende Investitionen ist die Akzeptanz der relativ geringen Anfangsrendite. Aufgrund ihrer typischen Merkmale eignen sich entsprechende Objekte insbesondere dann, wenn Sie zu den risikoaversen Anlegern gehören und ausreichend Eigenkapital verfügen.

Zu den wichtigsten Vorteilen eines Core Investments zählen

• die kontinuierlich fließenden Mieteinnahmen.
• der längerfristig gesicherter Cash Flow.
• die langfristige Planungs- & Budgetsicherheit.
• die geringen Leerstands- und Weitervermietungsrisiken.
• die erstklassige Mikro- & Makrolage.

Für Mieter bieten Core-Immobilien neben der vorzüglichen City-Lage in A-Städten Vorteile wie hochwertige Ausstattung und moderne Anlagen. Hiervon abgesehen bieten Mietverträge für Core-Immobilien meist günstige Konditionen, da das eingemietete Klientel zur Stabilisierung der Mieteinnahmen langfristig gebunden werden soll. Als Voraussetzung müssen erfolgreiche Mietinteressenten Bonitätsstärke nachweisen.

Anlegen per Core Investment: Immobilien mit solidem Cash-Flow

Wenn Immobilienanleger vom Core Investment sprechen, beziehen sie sich meist auf Fondsanlagen. Bei Kerninvestments dieser Art handelt es sich um Geldanlagen in solche Immobilienfonds, die schwerpunktmäßig auf relativ sicherer Grundrendite basieren. Im Gesamtportfolio vieler Anleger bilden Core Investments den Hauptbestandteil. Bei entsprechenden Anlagen steht die Bewirtschaftung und Erhaltung im Fokus, wodurch Anleger einen soliden Cash-Flow erzielen.

Die sogenannte Core-Strategie steht deshalb gleichbedeutend mit einer stabilen Anlagestrategie, die am Gesamtertrag entsprechender Portfolien wesentliche Anteile generiert. Neben offenen Immobilienfonds decken einige Spezialfonds das Risiko-Renditeprofil typischer Core Investments ab. Weil die Anfangsrendite aller Core-Portfolien fünf Prozent pro Jahr nur selten überschreitet, haben reine Core Investments für Risikoanleger wenig Bedeutung.

Eine Sonderform der Core-Strategie ist im Hinblick auf Fondsanlagen die sogenannte Core-Plus-Strategie. Dieser unter Finanzinvestoren verbreitete Ansatz betont die Sicherheitsmomente des Core-Portfolios und hebt sich zugleich von der Gesamtrendite typischer Core Investments ab. Welche Strategie für Sie die geeignetste ist, hängt von Ihren persönlichen Anlagezielen und Ihrer Lebenssituation ab.

Anlagestrategien für Core-Immobilien im Vergleich

Risikoaverse Anleger entscheiden sich oft für reine Core-Strategien. Risikoaffine Investoren wählen im Gegensatz dazu eher die Core-Plus-Strategie, um dadurch höhere Erträge zu erzielen. Bei der Core-Plus-Strategie besteht das Portfolio zu höchstens 75 Prozent aus typischen Core-Anlagen mit charakteristischer Stabilität. Die restlichen 25 Prozent konzentrieren sich auf risikoreichere Bausteine und bergen dadurch höheres Verlustrisiko.

Anders als reine Core-Ansätze zielen Core-Plus-Strategien oft auf Bestandsgebäude mit kurzläufigen Mietverträgen ab. Dadurch werden mit einem entsprechenden Ansatz Aufwertungspotenziale und Marktaufschwünge zur Mieterhöhung nutzbar. Darüber hinaus weichen Investoren mit der Core-Plus-Strategie teils von zentralen Objektlagen auf kleinere Ballungsräume aus.

Das Sicherheitsmoment tritt beim Core-Plus-Ansatz hinter das Zukunfts- und Aufwertungspotenzial der ausgewählten Immobilienanlagen zurück. Wert- und Mietsteigerungen haben für einen reinen Core-Anleger im Vergleich dazu weniger Bedeutung als die Ertragssicherheit.

Wieso die Core-Plus-Strategie höhere Rendite erwirtschaftet

Die Konzentration auf kurzläufige Mietverträge und Aufwertungspotenziale ist nicht die einzige Strategie, mit der Core-Plus-Anleger vergleichsweise höhere Rendite erwirtschaften. Ein weiteres Instrument entsprechender Anlagen ist der Einsatz höherer Fremdkapitalquoten, der mit Hebeleffekten auf die Eigenkapitalrendite einhergeht. Dieser sogenannte Leverage-Effekt tritt immer dann auf, wenn Anleger bei der Fremdkapitalaufnahme günstigere Konditionen erzielen, als ihre Investition an Gesamtkapitalrentabilität erzielt.

Vor diesem Hintergrund beträgt die eingesetzte Fremdkapitalquote bei der Core-Plus-Strategie oft 60 Prozent. Allerdings eignen sich entsprechende Ansätze vorwiegend für Immobilienexperten. Kleinste Fehler im Hinblick auf die Kalkulation der Fremdkapitalzinsen oder Gesamtrentabilität können die Eigenkapitalrentabilität stark beeinträchtigen.

Viele Core-Plus-Investoren handeln mit entsprechenden Bestandsimmobilien, anstatt zehnjährige Mietverträge abzuschließen. Durch An- und Verkäufe erzielen sie teils hohe Wertsteigerungen der Core-Immobilien. Ohne intelligentes Immobilienmanagement ist die Entscheidung für die Core-Plus Strategie-in vielen Fällen mit Verlust verbunden. Anleger mit langjähriger Expertise auf dem Immobilienmarkt verfügen über ausreichende Marktkenntnis des regionalen Angebots und profitieren zudem vom direkten Zugang zu Core-Immobilien.

So ergänzen Non-Core-Immobilien die Core-Strategie

Laut Statistiken beträgt das durchschnittliche Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt seit dem Jahr 2016 über 70 Milliarden Euro. Viele Direktinvestments konzentrieren sich hierbei auf Core-Immobilien. Studien im Auftrag von Aurelis Real Estate dokumentierten 2016 trotzdem sinkende Renditeaussichten für sämtliche Assetklassen der Bestandsimmobilien. Reine Core-Strategien bieten zwar bis heute hohe Sicherheit, aber überschreiten die Fünf-Prozent-Marke hinsichtlich der Rendite nur selten.

Angesichts dieser Zahlen sind neben Core-Plus-Strategien auch Non-Core-Ansätze eine Ausweichmöglichkeit. Private Non-Core-Immobilienstrategien gelten unter vielen Experten als leistungsstarke Ergänzung zu bestehenden Core-Portfolien, weil sie das vergleichsweise niedrige Wertentwicklungspotential traditioneller Core-Immobilien im Hinblick auf das Gesamtportfolio erhöhen.

Mit solchen Ergänzungen erhalten Anleger Zugang zu innovativen Investitionschancen, um ihr Portfolio zu diversifizieren. Besonders institutionelle Anleger greifen mittlerweile in vielen Fällen auf Mischungen aus Core und Non-Core-Immobilien zurück.